2025년부터 실거주를 하지 않아도 비과세가 가능한 '상생임대주택' 제도가 한층 유연해졌습니다.
특히 2년 실거주 요건을 대체할 수 있는 유일한 제도이기 때문에, 1세대 1주택자라면 반드시 알고 있어야 합니다.
이번 글에서는 상생임대주택이 무엇인지, 어떻게 하면 2년 거주 없이 비과세가 가능한지, 세입자 교체 시 유의사항, 국세청 예규와 실무 팁까지 2025년 개정 내용 중심으로 모두 알려드립니다.
🏠 상생임대주택이란?
2년 실거주 요건을 채우지 않아도 비과세를 인정받을 수 있는 제도입니다.
5% 이내 임대료 인상 조건으로 2년 이상 임대 계약 시, 실거주로 간주되며 실제로 거주하지 않아도 양도세 비과세 요건을 충족할 수 있습니다.
⏰ 적용 기간 연장! (2025년 → 2026년)
기존: 2024년 12월 31일까지 계약
변경: 2026년 10월 31일까지 계약 시 혜택 적용
즉, 2026년 말까지 상생임대차 계약만 잘 맺으면 실거주 없이 비과세 가능!
📌 상생임대주택 비과세 요건 핵심
1. 직전 임대차 계약이 1년 6개월 이상일 것
2. 임대료 5% 이내 인상 계약 체결 (계약서에 명시 없어도 됨, 계약금 지급 필수)
3. 계약기간 2년 이상 유지 (1개월 이내 차이 인정, 세입자 교체 시 임대료 동일 필요)
4. 양도 시점이 임대 만료 이후일 것
🔁 세입자 교체 시 주의사항
중도 퇴거 → 새 세입자와 임대료 동일하게 재계약하면 기간 합산 가능
단, 1원이라도 임대료 인상 시 인정 안 됨
같은 세입자가 아니어도 무방, 계약 기간만 연속되면 OK
❌ 주의해야 할 실수 사례 (국세청 예규)
❌ 사례 1. 1년 계약 후 새 임차인 → 합산 불가
❌ 사례 2. 4년 단일 계약을 쪼개려는 시도 → 인정 안 됨
❌ 사례 3. 취득 전 임대차 계약 → 계약서만 새로 작성 → 꼼수 간주, 불인정
✅ 실무 팁: 2년 계약 후 중도 퇴거시 재계약은 가능. 단, 임대료는 동결 또는 인하 조건 필요
📖 거주 면제 적용 가능한 3가지 경우
상생임대차 계약이 실거주 요건을 대체할 수 있는 세 가지 조문은 아래와 같습니다:
1. 소득세법 시행령 제154조 제1항: 일반 1세대 1주택 비과세
2. 소득세법 시행령 제155조 제20항: 장기임대주택 보유 시 주거주택 비과세
3. 소득세법 시행령 제159조 제4항: 장기보유특별공제 시 거주요건 제외
※ 단, 장기보유특별공제에서 거주기간에 대한 공제는 제외됨 (보유기간만 인정)
🧠 실전 꿀팁 요약
계약일만 맞춰도 무조건 비과세? → ❌ 계약금 지급도 완료해야 유효
세입자 바뀌어도 되나? → ✅ 단, 임대료는 동일해야 함
계약 갱신청구권 행사 중에도 가능? → ✅ 해당도 상생임대차로 인정
📌 마무리: 실거주 없이 비과세 받고 싶다면 ‘상생임대주택’부터 준비하세요
실거주 부담 없이 절세 가능
실제 사례와 국세청 예규도 이미 명확하게 인정
특히 조정지역에서 취득한 1주택자라면 이 제도를 적극 활용해야 합니다.
2026년 10월까지 유효한 제도이므로 지금부터 준비하면 충분히 전략 가능!